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美 신용등급 강등 여파, 국내 주택시장도 리스크 관리 필요?
- 고금리 시대, 선제적 가계 재정관리 vs. 레버리지 활용 지렛대투자
긴축종료 후 예상되는 머니무드에 앞서 리스크관리 수반되어야
8월 2주차(8월 7일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 90.0으로 전년동기 대비* -10.5% 하락했습니다. 중기 하락추세가 완만하게 이어지고 있습니다만, 하락률은 3주째 줄었습니다. 한편 단기흐름인 전주 대비** 하락률은 -0.01%로 계속 줄어듭니다 (이하 전주 대비** 기준). 실수요에 힘입어 역전세 경계매물 충격을 4주째 흡수 중입니다.
국제 신용평가기관 피치가 美 국가신용등급을 강등한 지 2주가 지났습니다. 첫날 나타났던 글로벌 자산시장의 변동성 충격은 차츰 안정을 찾는 모습입니다. 다만 국가채무 위협이 수면위로 올라옴에 따라 가계 재정에 대한 관리 인식이 확산되는 계기가 됐습니다. 높은 절대금리 수준과 함께 만기도래 대출의 연장계약이 역전세관련 신용경색의 관건입니다.
경기부진이 점진적으로 완화되고 있다는 점은 긍정적입니다. 반도체 업황부진이 개선되면서 제조업 중심으로 경기 턴어라운드에 대한 가능성이 보입니다. 반면 가계부채 부담으로 인한 민간소비 위축과 투자의지 약화는 부담입니다. 원유수급 불안에 따른 유가 상승과 유럽경제의 침체는 수출부진을 야기해 국내경제 회복동력을 희석시킬 수 있습니다.
미국 긴축종료 이후 예상되는 머니무드 재현은 충분히 유효한 스토리입니다. 그러나 미 국채시장의 불안과 PF발 유동성 이슈로 인해 시중 금리가 다시 오르는 상황인데요. 경기회복 직전의 투자시야는 좁고 불확실해 보일 수밖에 없습니다. 이럴 때일수록 기본에 충실할 필요가 있죠. 투자목적을 분명히 해야 하고, 리스크관리도 타이트하게 수반되어야 합니다.
서울 빠른 순환매, 송파구 매매가격 상승률 1위 재탈환
서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** 강보합세에서 미세한 약보합세로 전환됐습니다. 반발매도세 충격을 받아내면서 하방압력을 줄이는 모습입니다. 전체 25개구(區) 중 송파구 15주째, 강남구 13주째, 강동구 9주째 상승했고, 서초ㆍ양천구가 6주째 상승세입니다. 마포ㆍ성동구가 3주째 상승한데 이어 동작ㆍ영등포구가 상승 전환해 상승구는 9개입니다.
지난주에 비해 약보합지역이 늘면서 하락구는 14개구에서 13개로 축소됐습니다. 광진ㆍ용산ㆍ중구가 약보합입니다. 13개 하락구 중 강북권은 9개, 강남권은 4개로 차별화 양상이 더욱 강화됐습니다. 상승 1위는 지난주 신축단지 매물소화에 힘입어 상승률이 확대됐던 마포구에서 잠실동 메머드급 단지의 갈아타기 수요에 힘입은 송파구로 교체됐습니다.
서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 2주째 강보합세를 뛰어넘어 0.04% 상승 전환했습니다. 송파구 15주째, 강남구가 11주째 상승세입니다. 마포ㆍ강동ㆍ동작구가 9주째 상승 랠리를 이어갔습니다. 강서구가 7주째, 광진ㆍ성동구가 3주째 상승한데 이어 동대문ㆍ성북ㆍ종로ㆍ관악ㆍ서초ㆍ양천구가 상승 전환되면서 상승구(區)는 8개에서 14개로 늘었습니다.
강동구가 0.38% 큰 폭 상승으로 2주 연속 상승 1위입니다. 동작구도 아크로리버하임 등 신축대단지 수요와 역세권 소형아파트 물건이 인기를 끌면서 연속 2위로 랭크됐습니다. 송파구는 잠실 신축단지 중심으로 계약갱신금액이 오르면서 3위로 집계됐습니다. 젊은 강남 송파와 준강남권에 대한 관심이 꾸준합니다. 성동구는 상급지 이동수요가 늘어났습니다.
경기도 매매가격 화성시 15주째, 과천시 13주째 상승세
경기 매매가격은 과천시가 순위경쟁에서 우위를 점유했습니다. 경기는 전주 대비** 0.01% 상승해 0.01%p 올랐습니다. 3주째 경계매물 소화가 적극적으로 진행됐습니다. 강남 근접으로 최대 인기인 과천시가 독보적인 상승 1위입니다. 화성시가 2위로 올랐습니다. 하남시가 화성에 밀려 상승 3위로 내려앉았지만, 미사강변 주변의 물건 소진이 활발합니다.
인천은 -0.03% 하락해 하락률이 0.02%p 줄었습니다. 2개월째 1~2주 단위로 하락률 회복과 조정국면이 번갈아 나타나고 있으나, 낙폭과대 인식 확산으로 수도권에서 하락률 축소가 꾸준한 모습입니다. 입주물량 과다, 신축대단지 급매물, 노후단지 투자수요 정체를 극복 중입니다. 중구가 영종도 반도체관련 특화산단 기대감에 힘입어 0.1% 상승했습니다.
경기 전세가격은 성남 15주째, 과천 14주째 상승했습니다. 경기도는 전주 대비** 0.05% 상승 전환했습니다. 경계매물로 하락 전환한 지 1주 만에 회복하는 모습입니다. 화성시가 동탄2신도시의 상향계약에 힘입어 상승 1위입니다. 안산시가 단원구의 대규모 신축아파트 입주물량 소화에 힘입어 상승 2위입니다. 과천시가 방학수요에 힘입어 상승 3위입니다.
인천 전세가격은 전주 대비 -0.03% 하락해 하락률이 0.02%p 줄었습니다. 아직까지 물량 부담이 남아 주 단위의 숨 고르기로 하락폭 오르내림을 반복하고 있지만, 매물소화력이 점점 탄탄해지고 있습니다. 연수구가 월세전환 수요가 완화되면서 0.1% 올라 상승 1위입니다. 서구가 신축입주물량의 부담이 완화되면서 0.07% 올라 상승 2위입니다.
세종시 매매가격 반등 지속, 전북 조정폭 상대적으로 커
전국 권역별 매매가격은 서울이 강보합세로 전환됐습니다. 서울이 지난주 53주 만에 상승 전환했다가 금주 경계매물 출회로 약보합세로 전환됐습니다. 수도권에서는 경기도가 3주째 상승세입니다. 서울에서 경기도로 확산된 상급지 갈아타기 수요가 반발 매도세로 강력해진 경계매물을 소화하고 있습니다. 지방도시의 매물소화는 세종과 대전이 주도하고 있습니다.
전국 권역별 전세가격은 경계매물 압력 완화로 하락률이 줄었습니다. 권역별로는 서울이 2주째 강보합을 마치고 상승 전환한데 이어, 경기도 역시 역전세의 잠재적 우려를 딛고 1주 만에 상승 전환했습니다. 서울을 비롯해 수도권, 광역시, 지방도시 모두 매물압력이 낮아졌습니다. 전세수요가 안정적인 세종시가 7주째 오르면서 상승 1위입니다.